大无限彩票正规直营网:我用北京首付换了3套房,每年坐收10万租金,已经跑赢99%的股民

时间:2019年05月23日 15:03:53 中财网
  海外掘金(ID:gold1849) | 宇庭
  当最不靠谱的资产成为市场疯狂追捧的产品时,我闻到了一丝病急乱投医的焦虑气息。

  最近一个月,死气沉沉很久的比特币又如嗑药一般疯狂突破5000美元、6000美元关口,五一过后更是牢牢盘踞于7000美元之上。


  (最近一个月比特币疯涨)
  自从被各大主流市场封杀之后,比特币的存在感,总是出现在大国冲突加剧、全球增长乏力之际。越是危机时刻,比特币越是涨得凶猛。

  扫遍各类资产之后,热钱的恐慌情绪,在这里得到短暂释放。

  但寻路全球,承担不起风险的个人财富又该如何安放?在汇率波动频繁、物价上涨之际,寻找避险资产成了为资产保驾护航的首要选择。

  我们在读者朋友的故事里,找到了一个答案。

  1
  “这笔钱在北京付首付都不够,大无限彩票正规直营网:不过现在我用这笔钱换了3套房,每年进账10万租金。”

  这是最近海外掘金的一位用户朋友Selina发来的买房故事。

  这么让人血脉贲张的故事,我们自然不能错过,抓着Selina听她好好聊了聊买房的过程。

  在当下的紧张形势中,出于分散风险的考虑又要稳定收入的地方,大概除了英国就没有别的更好选择了。连李嘉诚家族都重仓英国资产,可见这里的吸引力。

  英国一直被许多富豪视为避险之地,再加上Selina在英国留过学,非常喜欢英国沉稳、有确定性的风格,所以她把投资区域选在了英国。

  不过,Selina的投资预算最多20万英镑(差不多176万人民币),因此不得不排除了房价最贵的伦敦,选择英国其他的大城市。

  最终,她在利物浦市中心选中了三套两居室的房产。据她的计算,每年扣除物业费、托管费之后,到手的现金流还有11万人民币,但三套总体花费大约130万,还不到北上深一套首付的钱!


  这个诱人的现金流怎么做到的?一起来看看Selina是怎么操作的吧。

  2
  为什么选的是利物浦,Selina有她自己的考虑。

  首先是人口,这也是她挑选大城市最重要的一个标准。英国本身人口只有六千多万人,所以百万人口大城并不多。人口超过100万的都市圈仅有8个。所以,对于普通投资者而言,单从人口这一点上,Selina就排除了一大批城市。


  (英国人口超过一百万的都市圈)
  当然,光有人口体量还不够,还需要有持续吸引人口的能力。Selina又去查了查英国这些大城市的人口增长,结果发现过去二十年来,利物浦是英国人口增长最快的城市,2002年到2015年人口增长了181%,几乎翻倍。


  这么看来,利物浦在英国的人口优势还算很明显的,相对其他城市来说人口基数更大、人口流入更快。

  不过利物浦的房价,比人口优势更迷人。不仅房价低于英国全国的平均值,而且最近几年的涨幅反而是排在全国前列的。妥妥的后发优势,上涨空间大。


  (橙色线利物浦的房价低于全国的均价;来源:hometrack)
  Selina开始物色英国房产的时候是去年夏天,那时英国楼市已经出现分化,伦敦房价受脱欧的影响小幅下降,而其他大城市仍然保持着很强劲的上涨势头。当时英国房价涨幅最高的城市并不是利物浦,而是爱丁堡和曼切斯特。

  那为何Selina选择利物浦而不是上述两个城市?利物浦之所以吸引了Selina的眼球,是因为这座城市房价年涨幅接近6%,但房屋均价不到12万英镑,在她设定的20万英镑的预算之内,再加上英国可以贷款的优势,也许可以通过杠杆的方式多买一套,放大收益。


  (掘金小分队特意去翻了翻去年5月份左右英国的房价报告,来源:Hometrack)
  大半年过去,到今年3月,利物浦的房屋均价涨到了122,100英镑,同比涨幅5.7%,位于英国各个城市之首,老早甩开了曾经的爱丁堡和曼切斯特。而回看去年3月时,利物浦的房价年涨幅还只有3.3%。


  在其他城市房价涨幅缩小的情况下,利物浦反而是加速上涨了。不得不说Selina眼光真的好。

  3
  不过,只要房子还在手上,这些涨幅都是面上的收益。掘金小分队在向大家科普投资思路的时候,一直强调:保持健康的现金流,才是持有资产时最重要的安全保障。

  Selina后续的买房操作,也恰好是符合这个思路——看重现金流。

  为了让大家更直观地知晓Selina的买房路径,我们特意让她还原了一下当初的步骤图。方便描述和记忆,里面涉及到的房价和租金,都取了靠近实际情况的整数。

  Selina最先下单的是一套两房的联排别墅,去年10月份成交,总价77600英镑,套内面积约70平,房龄15年(也就是2004年建成),不过后期维护还不错,成色比国内15年的房子要好很多。这套房子走路到火车站约5分钟。


  (大概位置在上图圆圈的地方,距离火车站和利物浦大学都很近)

  购买和出租都找的是当地中介,从挂牌到出租花了不到一个月时间,目前每个月租金500英镑。

  算下来,毛租金回报率在7.7%左右,扣除各类税费、杂费、维修费,回报率接近6.5%。

  但注意,由于这是一套二手房,外国人申请贷款很难,所以Selina选择了全款。

  不过,Selina在英国的投资道路并没有止步于此。

  有了第一套的经验后,Selina又仔细了解了下英国的贷款政策,发现此前自己买的那套房子,由于有了稳定的租客,可以带着租约抵押给银行,获得抵押贷款,然后再利用这笔抵押贷款去购买其他的房产,也就是remortgage(再贷款)。

  英国的房贷有两种还款方式:分为本息同还(repaymentmortgage)和先息后本(interest only mortgage),利率也可以选择固定利率和浮动利率。

  本息同还和我们现在中国的还款方式类似,每个月的房贷中既有本金也有房贷利息。而先息后本是只还利息,贷款周期结束之后再还本金,贷款利率比本息同还要稍高一些。但好处是interestonly这种方式每个月月供少很多,占用现金流更少,适合于buy-to-let(以租养房)的投资模式。因此,可以用房租回报来覆盖贷款利息,还能有结余。

  我们可以对比一下两种还款方式的现金流情况:
  以一套总价8万英镑,贷款5成的房子来看,选择两种贷款方式,每年还款额差别还是蛮大的。


  前前后后Selina一共在利物浦买了三套小房子,到手的现金流比只买一套翻了一倍多,但投入成本却还不到原来的2倍。



  (不同投资情况下的投入和现金流对比)
  以上这些收益,都没有计算每年的房价涨幅和稳定的租金涨幅。

  这样算下来,Selina的房子不仅租金可以覆盖月供,每年还有大约十万人民币的现金流进账。用一百多万人民币,就实现了“睡后收入”的理想,这也许是缓解焦虑最直接的办法之一了。

  这年头,连理财产品都可能是假的,但房子是实实在在的,而且一定是自己的。Selina还就此当上了英国房东,跟在国内一个普通的二线城市买房比起来,这样的身份成就能带来更高的满足感。

  近来,因为美国对中国签证的各种制约,中国学生开始陆续转向英国的大学就读,英国教育又在留学圈子里大火了一把。而Selina也看到了这一点。Selina买的第一套房子离利物浦大学很近,这所大学是著名的罗素大学集团和N8研究合作集团的创始成员,其商学与管理学院也是国际商管学院促进协会成员之一。

  迄今为止这所学校已经培养出了九位诺贝尔奖得主,世界排名在100位左右。杠杠的好学校。


  我们或许成不了弄潮儿,但可以抓住时代潮流的方向。通过敏锐的判断和善用杠杆来增加自己的收益,何乐而不为?
  本文首发于微信公众号:海外掘金。
  中财网
pop up description layer
银河游戏网站手机app 加百利方网站手机app 加百利方网站手机app 彩客网现金网 393彩票网
ag娱乐开户 赌博mg123 百盛彩票斯洛伐克 菲律宾太阳网上娱乐88 菲律宾申博现金官网
中原彩票网 和成彩票江苏11选5 j8彩票幸运28 利华彩票江苏快3 申博138星级百家乐
金亚洲娱乐官网登入 港龙彩票线路检测 银河游戏平台手机版下载 色妹妹 竞彩预测必赢彩票分析